房地產項目定位分析

首先是市場定位問題。

第一，宏觀市場分析。

第一，經濟社會概況。

地區環境

經濟社會活動

歷史沿革

都市定位

種群分配等

對該地區現有人口、經濟、城市化水平、居民收入等進行簡析；并將該地區與全省不同城市作簡單比較。掌握項目所在城市(地區)的社會經濟狀況等，為項目定位提供宏觀環境。

二是政策環境分析。

有關政策簡介(發布時間，部門，內容簡介等)

對政策影響的分析(對房地產、對案件的影響)

著重分析國家、地區現行土地、房地產等相關政策，評估項目的政策風險。

三是區域城市規劃。

著重分析了該地區未來的城市發展方向和城市功能分區，以及該地區承擔的城市功能和發展方向。

項目所在地區發展現狀與規劃分析。

一、地區現狀調查。

運輸環境(主干道、公交站)

園林環境(園林等相關現有資源)

居住輔助(商業、醫療等)

傳統認識(當地人對地域的認識)

地圖標出了配套要素，交通配套，生活配套包括商業，醫療，教育，休閑娛樂，景觀環境等。圖表標明了該項目的位置。

二是區域發展定位。

地區發展定位

大型市政工程。

這涉及到地區規劃問題。

著重把握該地區的發展定位，規劃的主要建筑(公路建設、區域重點工程等)以及對該地區產生的影響。

第三，區域房地產市場研究。

一是市場開發綜述。

通過對區域住宅市場發展過程的分析，把握其發展階段。

二是區域市場分析。

一、物性分布和塊狀特征。

房地產分布與區塊劃分。

圖樣標明區域樓盤分布情況，按樓盤分布特征進行區塊劃分，并對每個區塊的特征進行簡析。

二、各塊產品供應情況分析。

建筑面積(主要戶型)

物價分析(單價，主要商品的總價)

銷售額分析(區域部分、總價部分，分析消費者接受程度)

銷售重點(區域項目推廣情況銷售分析)

客群組

經典案例分析(產品，計劃，價格，銷售等等)

附圖(房地產分布圖)

三、供給數量和供給節奏分析。

市場價(推出的未完工產品)

可能的供應情況(尚未推出)

供給節奏(短期，中期，長期)

第四，案例研究的借鑒。

參考案例分析相似。

著重于同類項目的產品設計，小區規劃等。

著重分析同類項目的發展戰略，推廣方式，社區支持等。

項目潛在客群情況分析。

典型的項目客群分析。

基本的客群特征(年齡、家庭結構、收入來源等)

顧客需求特征(顧客關注的購房、產品偏好、配套需求等)

地區已經買房的人經過市場的驗證，區域客群的確存在。所以分析這類客群，對項目客群定位具有較大的指導意義。

客群需求特征分析(采用深度訪談的方法對客群特征進行深度挖掘)

本地客群的需求特征及分析。

基本的客群特征(年齡、家庭結構、收入來源等)

顧客需求特征(顧客關注的購房、產品偏好、配套需求等)

二、外地客群需求特點分析。

基本的客群特征(年齡、家庭結構、行業、收入等等)

顧客需求特征(購買目的，產品偏好，配套需求等)

客群的細分與特征歸納。

以該地區可能存在的潛在客戶群為研究對象，將該地區潛在客戶群分為兩個層次，即人群物理屬性(年齡、家庭結構等)和心理屬性(購買關注點、價格取向等)，并對不同群體的需求特點進行分析。

四、項目發展機遇的分析。

根據潛在客群細分，確定項目可進入的幾個細分空間，結合各類細分市場的供應特點，分析各類細分市場的發展態勢，重點分析了本案各細分市場的發展機遇和成敗關鍵。

附件：項目發展機遇分析表。

產品細分需求供需現狀開發機會分析，關鍵是1細分市場1細分市場2細分市場3能否進入。

第六，項目定位的探討。

項目SWOT分析法。

優點(S)

不利條件(W)

時機(O)

危害(T)

以SWOT項目分析為基礎的競爭戰略發揮建議：發揮優勢，彌補劣勢，把握機會，規避威脅。

二是客群定位。

目的客群的基本特征：顧客來源、家庭結構、購買類型、購買用途、年齡、身份、收入狀況和價格承受能力等。

顧客群體的需求特征：購買者的關注點，產品力偏好，購買方式，主要訴求點等。

3.等級定位(總體價格范圍)

找出項目產品所在的產品檔次梯度，從總價范圍、戶型面積、產品層次等方面對項目進行定位。

四、戶型比例建議。

五是項目相關意見。

進場策略建議。

行銷方法建議等。

對城市公用部分定位問題的探討和建議。

參照個案分析

推薦功能定位。

發展模式建議

第2節：產品建議。

住宅產品的推薦。

工程計劃分析及建議計劃方針整體配合功能分區計劃排布之比例。

計劃發展建議。

制定政策建議。

后續產品開發建議。

住宅設計中的戶型建議戶型目標人群與使用功能分析戶型比例參照戶型圖。

設計風格分析建議。

第一，風格選擇分析。

顏色。

立面處理

其它細節

二、有關建議。

根據建議提供參考圖片和簡要說明。

提出了結合基地和周邊景觀環境資源分析項目景觀環境營造的目標分析方案和建議。

界限。

地點。

入口。

管道。

標識。

周圍。