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          地產項目定位的分析體系和策略

          發表時間: 2021-03-21

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          競爭分析是對競爭區域和競爭項目的核心競爭力和弱點進行比較分析,實現知己知彼,百戰不殆,根據此選擇制定相應的超越和回避戰略。競爭分析的核心是要求超越行業競爭的突破口和競爭的差異化。

          (一)競爭分析。

          競爭分析是對競爭區域和競爭項目的核心競爭力和弱點進行比較分析,實現知己知彼,百戰不殆,根據此選擇制定相應的超越和回避戰略。競爭分析的核心是要求超越行業競爭的突破口和競爭的差異化。

          1.行業發展階段和發展水平分析。行業發展歷程和主要關鍵節點,推動行業發展影響因素分析;行業發展水平和行業發展標準,對比分析其他先進城市和區域,發現差距和提升超越的突破口;行業競爭情況、競爭結構、對同行競爭情況的判斷;外港開發人員進入對區域市場的影響分析。

          2.競爭區域關系。競爭區的資源分析,包括對環境、交通、教育、商業等城市的輔助比較分析,以及先進品牌項目的影響等競爭區的發展計劃和發展潛力分析。

          3.競爭性項目分析。競爭項目的供應特征包括產品構成、產品核心賣點、銷售率、價格、產品質量、購買特征等發展者的主要競爭手段和勝利戰略分析。

          4.差異化分析和競爭戰略的選擇。根據行業發展水平和競爭性項目(地區)的比較分析,選擇項目可能存在和可以嘗試的突破點的項目開發競爭戰略,采取回避戰略、積極攻擊戰略、跟進戰略等。


          (二)需求分析。

          需求分析是項目匹配的競爭市場供應和目標消費者群體需求比較形成的市場空間的判斷,是項目定位過程中最直接、最合理的依據。需求分析的核心是判斷和選擇市場機會點。

          區域經濟分析。區域經濟結構與特點分析城市在區域經濟發展中的作用分析區域經濟對城市房地產業發展的影響分析。城市宏觀經濟分析。城市經濟發展對消費需求的影響分析,如人均GDP與居住水平的關系、與居住郊區化的關系等;城市個性、城市文化、城市經濟與消費階層的關系;城市產業結構對房地產需求的影響分析;城市人口變遷與房地產需求的影響關系。城市發展規劃分析。城市發展的空間結構分析,包括城市結構的歷史變遷和未來發展方向,城市規劃對房地產市場的影響作用城市重點建設項目對城市結構的影響,特別是對項目所在地區的影響分析城市分區和居住分區的特點分析城市改造對房地產業發展的影響分析。房地產市場分析。供給變化分析,包括供給規模、供給結構、空置狀況、供給主要影響因素等;潛在供給和競爭狀況的評價;需求變化分析,包括需求規模、需求結構、需求特征、消費需求主要影響因素、需求變化趨勢等;有效需求和有效供給的比較分析;價格變化分析,包括價格趨勢、價格變化彈性、價格主要影響因素分析等;三級市場和二級市場的交互關系。消費者分析。城市文化與消費文化的特點;細分目標市場分析,包括收入和文化特點分析、年齡和家庭特點分析等;消費需求的敏感分析——從區域、住宅類型、環境特點、輔助設施、企業品牌、區域成熟度和管理水平的敏感度來判斷消費者文化和需求特點。相關產業政策分析、產業政策對消費需求和供應情況的影響等。


          (三)項目分析。

          項目分析是對項目區域開發價值的判斷和項目資源優勢的挖掘。其核心問題是為項目尋求差異化,構建獨特、獨特、權威的競爭優勢提供支持,形成符合市場需求和競爭力的房地產產產品。

          項目所在地區的分析。項目區域在城市發展規劃中的定位和地位;消費者對項目區域的認識和心理定位;附近區域發展帶來的溢出效應分析;項目區域重大城市建設對項目的影響;項目區域的城市功能分析及其發展趨勢;項目區域的歷史文脈分析;項目區域的交通分析、交通和生活成本問題。項目資源分析。土地價格優勢環境景觀分析城市輔助設施分析地形地形分析。計劃要點的分析。


          (四)企業分析。

          企業發展戰略目標與發展思路企業資源優勢與核心能力分析包括研究開發創新力、資源整合力、資本運營力、產品控制力、團隊執行力、品牌形象力、市場應變力、企業文化力等企業商業模式是利潤最大化還是現金流長期經營




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